[스크랩] 틈새 부동산에 기회 있다

침체의 늪에 빠진 주택시장을 대신해 그동안 주목받지 못했던‘틈새 부동산 상품’으로 투자자들의 시선이 쏠리고 있다. 사진은 경기 판교신도시에 조성된 점포형 주택과 외국인 관광객을 맞고 있는 서울의 비즈니스호텔, 경기도 광명의 지식산업센터 내 상가.(위쪽부터 시계 방향으로) / 이진한 기자 magnum91@chosun.com

인기 높던 오피스텔은 분양가 올라 은행금리 이상 수익 내기 쉽지 않아

투자자들, 새로운 임대 상품에 주목

중소 제조업체에 다니는 최모(56)씨는 지난달 경기도 광명의 지식산업센터(아파트형 공장) 내 상가를 하나 장만했다. 2~3년 뒤로 다가온 은퇴에 대비하기 위해서다. 3억원을 투자한 상가(전용면적 64㎡)에는 현재 김밥전문점이 입점해 연 9.1%의 임대 수익을 얻고 있다. 최씨는 "처음엔 오피스텔이나 도시형생활주택을 알아봤지만 가격이 너무 비싸 투자 수익률이 제대로 나오지 않았다"며 "아직 많이 알려지지 않은 새로운 상품에 투자한 것이 적중한 것 같다"고 말했다.

최근 주택경기 침체와 저금리가 지속되면서 월급처럼 매달 꼬박꼬박 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산에 눈을 돌리는 투자자들이 크게 늘고 있다. 하지만 오피스텔이나 도시형생활주택은 공급이 늘고 분양가도 올라 은행 금리 이상의 수익을 내기 어렵다. 이렇다 보니 일부 투자자들은 레지던스호텔, 아파트형 공장 내 상가, 고시원 등 새로운 임대 상품에 주목하고 있다. 상가정보연구소 박대원 소장은 "오피스텔이 작년부터 공급 증가 등으로 수익률이 떨어지자 투자자들이 새로운 '틈새 상품'을 찾고 있다"며 "상품 종류도 게스트하우스·원룸텔 등 다양해지고 있다"고 말했다.

①매출이 안정적인 '지식산업센터 내 상가'

과거 '아파트형 공장'으로 불리던 지식산업센터에 입주하려는 중소·벤처기업이 늘면서 이들 단지에 있는 상가를 분양받거나 매입해 임대사업을 하는 투자가 짭짤한 수익을 내고 있다. 지식산업센터 내 상가는 일반 아파트 단지 내 상가보다 직장인을 배후 수요층으로 하고 상가 비율도 전체 면적의 10% 선에 불과해 매출을 안정적으로 올릴 수 있다는 평가다. 지식산업센터 입주 업종이 정보기술(IT)·연구시설 등으로 제한되고 입점 상가도 장기 계약이 많은 은행이나 약국, 편의점 등이 많아 세입자 관리가 수월하다. 박대원 소장은 "권리금이 주변 근린 상가보다 비싸고 외부 유동인구가 찾는 비율이 상대적으로 적다는 점은 감안해야 한다"고 말했다.

②20~30대 싱글족 겨냥한 '고시원·원룸텔'

대학가나 역세권 주변에서는 상가 등을 리모델링하거나 기존 건물을 임차해 원룸으로 바꾸는 투자방식이 인기를 끌고 있다. 고시원이나 원룸텔로 불리는 이들 초소형 주거시설은 전용면적 7~12㎡ 방에 개별 샤워실과 화장실을 설치하고 주방은 공동으로 쓰는 게 일반적이다.

주수요층은 도심에 사는 20~30대 직장인과 대학생이다. 1년 단위로 계약하는 원룸이나 오피스텔과 달리 보증금 없이 월 40만~50만원씩 월세만 내면 언제든지 입·퇴실이 가능해 세입자에게 인기가 높다. 젊고 이동이 잦은 싱글족이 이용하는 만큼 교통이 좋은 대학가나 역세권 주변 상업지역이 유망하다. 다만 기존 건물을 매입하거나 1~2층을 임차해 개조해야 하기 때문에 리모델링비용으로 3.3㎡당 300만~400만원쯤 들어간다.

③외국인 대상 '레지던스호텔, 게스트 하우스'

우리나라를 찾는 외국인 관광객이 잠시 머무는 숙박시설에 대한 투자도 관심을 끌고 있다. 관광객이 급증하는데 수용할 시설이 턱없이 부족하기 때문이다.

최근 아파트처럼 일반 개인이 객실을 분양받아 임대 수익을 받는 레지던스호텔이나 비즈니스호텔에 투자하는 상품도 등장하고 있다. 전문업체가 운영·관리해 임차인 구하기도 쉽다.

외국인 배낭여행객을 겨냥한 게스트하우스도 활성화하는 추세다. 그동안 서울 인사동이나 북촌마을에 있는 한옥을 이용한 게스트하우스가 많았지만 요즘엔 신촌이나 종로 일대는 물론 인천공항이나 홍대 주변 오피스텔도 활용하고 있다.

④직접 살며 수익 올리는 '점포형 주택'

수도권 신도시에는 점포형 주택이 인기다. 지상 1층에 점포를 두고 2~3층에는 집이 있는 점포형 주택은 지난해 정부가 층수를 4층 이하로 완화하고 가구 수 제한도 폐지해 은퇴를 앞둔 중·장년층에 관심을 모으고 있다. 점포형 주택은 임대 수익을 올리면서 투자자가 직접 거주할 수도 있다. 도심 접근성이 좋고 주거 환경이 쾌적한 경기도 용인 동백·기흥지구나 화성 동탄신도시, 판교신도시 등이 유망 투자처로 꼽힌다.

>> 투자 TIP

틈새 상품이라고 다른 수익형 부동산보다 안정된 수익이 무조건 보장되는 것은 아니다. 특정 수요층을 겨냥한 경우가 많아 주변에 비슷한 상품이 많이 공급되면 자산 가치가 떨어질 수 있다. 안정적인 투자를 위해선 임대 수요가 충분하고 경쟁 상품이 있는지 주변 지역에 대한 철저한 조사가 필요하다. ‘저스트알’ 김우희 대표는 “초기 투자금이 많으면 임대 수익률이 은행 이자율을 밑돌 수도 있다”며 “임대 수익이 좋아도 향후 자산가격이 떨어지거나 처분이 어려울 수 있어 사업 아이템과 함께 자산 가치도 꼼꼼하게 평가해야 한다”고 말했다.

[홍원상 기자 wshong@chosun.com]

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 아이르비 원글보기

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